מתנגדים משפיעים

גיליתם שהופקדה תכנית מתאר על המקרקעין שבבעלותכם? בונים לכם בניין חדש ליד הבית? מגובשת תכנית לפינוי בינוי בסמוך לאזור מגורכם?

באפשרותכם להשפיע על התכנון בסביבת מגורכם או במקרקעין שבבעלותכם זאת באמצעות הגשת התנגדות לתוכנית או להיתר בניה.

על פי חוק התכנון והבניה, לאחר שתוכנית "מופקדת" או לאחר שהוגשה בקשה להיתר בנייה (בנייה חדשה, הקלה, שימוש חורג וכדומה), מוזמן הציבור לעיין במסמכי התוכנית/הבקשה ולהגיש התנגדות.

איך ניתן לגלות שהופקדה תוכנית או הוגשה בקשה להיתר בנייה?

כצעד ראשון, עלינו לגלות שהופקדה תכנית בסמוך למקום מגורינו או במקרקעין שבבעלותנו. לחלופין, שהוגשה בקשה להיתר בנייה שיכולה להשפיע על איכות חיינו.

גילוי זה יכול שיהיה על דרך מודעה שהציבה הוועדה המקומית לתכנון ובניה או היזם בסמוך לאזור התכנון, מודעה בעיתון או מפה לאוזן.

חשוב לדעת כי המועד להגשת התנגדויות מוגבל בזמן ומופיע במסגרת המודעה שפורסמה על הפקדת התוכנית/הגשת הבקשה להיתר. על פי רוב, המועד להגשת התנגדות לתוכנית הינו 60 ימים ממועד פרסום הפקדת התוכנית והמועד להגשת התנגדות להקלה או לשימוש חורג הינו 15 ימים ממועד הפרסום. אך חשוב לבחון לפי איזה סעיף בחוק יש לבצע את הפרסום ומה נחשב כ"מועד הפרסום". (ר' למשל סעיף 102 או 149 לחוק התכנון והבניה או סעיף 18 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדים לדיור (הוראות שעה)). ישנם מקרים חריגים בהם מוסד התכנון/המוסד המשפטי יאשר ארכה להגשת התנגדויות.

הכנת התנגדות כרוכה בהסברת הטעמים להתנגדות. מאחר וההתנגדות ברובה תכנונית, נדרש לבחון באופן דקדקני את מסמכי התוכנית (תקנון, תשריט ונספחים) ולוודא שהם מסונכרנים וברורים. כמו כן, יש לבחון גם את הזכויות המתקבלות, אופן מימושן והמשמעויות שלהן.

כיוון שמדובר בבדיקה תכנונית מעמיקה, שעשויה לעלות לבעל המקרקעין מאות אלפי ₪, מומלץ לקחת שמאי מקרקעין לבחינת התכנון המוצע.

יש לציין כי במקרים מסוימים ההתנגדות אינה תכנונית אלא קניינית ויכול שתידון בבית המשפט המוסמך לכך. אולם, ההלכה קובעת כי יש למצות את כל ההליכים התכנונים העומדים בפני המתנגד בטרם פתיחת הליך בבית המשפט המוסמך.

ההתנגדות תוגש בכתב ובמס' עותקים ותכלול את פרטי המתנגד (פרטים אישיים לרבות מען), התוכנית/הבקשה להיתר בגינה מגישים את ההתנגדות, את עניין המתנגד במקרקעין שהתוכנית/הבקשה להיתר נוגעת בהם, את נימוקי ההתנגדות והאופן בו נפגע מהתוכנית.

במסגרת ההתנגדות, רצוי להתייחס לשיקולים תכנוניים, הוראות בתוכנית, זכויות בנייה, חשש לניגוד עניינים, הדגשת אופי והיקף הפגיעה, חלופות תכנון אפשריות וכדומה.

אומנם, אין נוסח אחיד וסטנדרטי להגשת התנגדות וניתן להגיש התנגדות מבלי להיעזר בעורך דין אך כן מומלץ לעשות זאת באמצעותו.

בהגשת ההתנגדות, יש לוודא קבלת אסמכתא להגשתה.

לאחר הגשת ההתנגדות, ניתן לעיין בכל ההתנגדויות שהוגשו במשרדי הועדה המקומית או באתר מנהל התכנון.

לאחר תום התקופה המאפשרת הגשת התנגדויות, יערך דיון מרוכז בו מוסד התכנון ידון בהתנגדויות שהוגשו. במהלך הדיון, למתנגדים תהיה הזכות להשמיע את טענותיהם בעל פה ויזמי התוכנית יהיו רשאים להגיב (קיימים מקרים בודדים בהם מתנגדים אינם מוזמנים להשמיע את טענותיהם).

בסיום הדיון ולאחריו, מוסד התכנון רשאי לדחות את ההתנגדויות, לקבלן, כולן או מקצתן, ולשנות את התוכנית בהתאם.

קיימות שתי סיטואציות להכנסת שינויים בתוכנית – האחת, הכנסת השינויים ואישור התוכנית.

השנייה, הכנסת השינויים ופרסום נוסף של התוכנית להגשת התנגדות. מקרה שכזה עשוי לקרות במידה ונעשו שינויים רבים ומשמעותיים במסמכי התוכנית.

ככל שהתנגדות נדחית, יש לצדדים אפשרות לערער על ההחלטה. חשוב לשים לב למועדים בהם ניתן להגיש ערר (למשל כשמדובר בתוכנית בסמכות מקומית, יש להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית תוך 15 ימים מהמועד שבו נודע למתנגד על החלטת הועדה המקומית בעניינו) והאם ניתן להגיש את הערר בזכות או לבקש רשות להגישו. ככל שערר נדחה לחלופין נדחתה בקשה להגיש ערר, ניתן לפנות לבית המשפט. חשוב להדגיש כי לרוב, בתי המשפט נוטים להתערב רק כאשר היו פגמים בהליך אישור התוכנית/ניהול הליך ההתנגדויות ולא בשיקולים התכנוניים אותם שקל מוסד התכנון.

ככל שמוצו כל האפשרויות בדבר ההתנגדות לתוכנית וברגע שתאושר התוכנית, ניתן יהיה לבחון אפשרות להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

טיפים להגשת התנגדות:

• חיזוק ההתנגדות ע"י גיוס מתנגדים נוספים בעלי עניין דומה.
• הצגת חלופות תכנוניות לפגיעה.
• תמיכה בהתנגדות ע"י אנשי מקצוע – כגון שמאי מקרקעין, מהנדס/יועץ תנועה, אדריכל.
• בחינת פרוטוקולים מדיונים קודמים טרם הפקדת התוכנית.