שמאי מקרקעין בחולון
חולון, עיר במחוז תל אביב הממוקמת במישור החוף הדרומי. חולון גובלת עם תל אביב, אזור, ראשון לציון ובת ים.
על שמאי מקרקעין בחולון להיות בקיא באזורים השונים בעיר ולהיות מודע לתכניות השונות החלות בעיר וביניהן:
- תכנית ח/2040 (תכנית המתאר הכוללנית של חולון).
- תכנית ח/619 המהווה תכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בעיר.
- תכנית ח/650 (505-0874917) תכנית להתחדשות עירונית בשדרות קוגל בחולון.
- תכנית ח/1/528 תכנית שימור מבנים ואתרים בחולון.
תכניות אלו ואחרות טומנות בחובן סוגיות שונות בעניינים של היטל השבחה הגורמים למחלוקות.
השכונות הותיקות בחולון הן שכונת גרין, שכונת מולדת, שכונת אגרובנק, קריית עבודה ושכונת עם. אך קיימות שכונות רבות נוספות ובניהן, שיכון ותיקים המאופיינת בעיקר בבניה צמודת קרקע, קרית רבין, קרית פנחס איילון (ח/300), נאות שושנים, נאות יהודית, תל גיבורים, ג'סי כהן, נווה פנחס, נאות רחל, רסקו א', רסקו ב', רסקו ג', שיכון פרוגרסיבים ועוד. ישנה חשיבות לליווי שמאי של שמאי מקרקעין בחולון שבקיא באזורים השונים.
כאשר אתם פונים לקבל שירותים של שמאי מקרקעין בחולון חשוב לוודא שהערכה שתקבלו תכלול את כל הקריטריונים החשובים, וביניהם:
מטרת השומה
מטרת ההערכה, סוג והיקף העבודה. שמאות מקרקעין יכולה לשמש בהרבה מצבים, וחשוב שהשמאי ישקף בשומה את מטרת השומה וזאת לפי צרכי הלקוח.
תיאור הנכס והסביבה
תיאור הנכס לגביו נערכת השומה לרבות שטחו, מיקומו, הקומה בו הוא נמצא, כיווני אוויר ועוד. כן קיימת חשיבות לתיאור הסביבה תוך ציון נוכחות של מבני ציבור, סמיכות לכבישים ראשיים, קירבה לשטחים פתוחים וכיוצ"ב.
מצבו המשפטי של הנכס
תיאור מצבו המשפטי של הנכס וכל מסמך שיכול לסייע כדי להבהיר את מצבו הקנייני של הנכס. כך למשל פירוט נסח טאבו, מסמכי בית משותף, אישור זכויות, הסכם מכר, הסכם חכירה, הסכמי שכירות.
מצבו הרישוי של הנכס
פרק זה כולל פירוט של היתרי הבניה שניתנו לגבי המקרקעין והיקפם. כן יכלול ציון אם הנכס מצוי בבנין המהווה מבנה מסוכן.
מצבו התכנוני של הנכס
פירוט התכניות שחלות על המקרקעין מהן נגזרות זכויות הבניה. זכויות הבניה מגדירות לנו מה ניתן לבנות במקרקעין ובאיזה היקף לדוגמא אחוזי בניה, מספר קומות, מספר יח"ד (צפיפות), תכסית ועוד.
גורמים עקרונות ושיקולים
פירוט השיקולים עליהם התבסס שמאי מקרקעין בחולון בקביעת שווי הנכס לרבות גישת הערכת השווי ונתוני ההשוואה עליהם התבסס.
סקר מחירים וקביעת שווי
פרק זה של הדוח יציג את נתוני ההשוואה עליהם התבסס השמאי בקביעת השווי. כן יציג השמאי את המקדמים וההתאמות שהביא בחשבון.
קיימת חשיבות רבה להיוועץ בשמאי מקרקעין בחולון, בעת רכישת ומכירת נכס מקרקעין וזאת מהסיבות הבאות:
חשיבות השמאי בעת רכישת נכס
- בדיקת המצב התכנוני של הנכס (תכניות החלות על המקרקעין ומקנות/מתנות זכויות בניה).
- בדיקת היתרי בניה (רישוי) על מנת לבחון כי הנכס בנוי כדין ולא קיימות חריגות בניה. כלומר, התאמה בין היתר הבניה למצב הנכס בפועל.
- בחינת המצב המשפטי של הנכס (היכן הנכס רשום, מי בעלי הזכויות וכדומה).
- קביעת ערכי שווי. קיימת חשיבות לבחון האם מחיר העסקה תואם למחיר השוק שמוערך על ידי שמאי מקרקעין. חוסר התאמה יכול לפגוע, בין היתר, באפשרות קבלת שיעור המימון המבוקש.
- בחינת ההתאמה בין המישור הרישוי (היתרי בניה), המישור התכנוני לבין המישור הקנייני/משפטי (המצב הרישומי של הנכס בלשכת רישום מקרקעין/אישור זכויות) של המקרקעין. בחינה זו נערכת רק על ידי שמאי מקרקעין.
חשיבות השמאי בעת מכירת נכס
- המוכר מעוניין להימנע מהטעיית הרוכש שכן אחרת יהיה חשוף לטעויות.
- המוכר מעוניין למקסם את התמורה שהוא צפוי לקבל על הנכס. שמאי מקרקעין משקף בשומה האם קיימת יתרת זכויות בניה בגינה ניתן לקבל תמורה נוספת.
- שמאי מקרקעין יכול לשקף את היטל ההשבחה הצפוי בעת המכירה ובכך להכין את המוכר להוצאות הצפויות לו.
- במידה ומדובר בבית צמוד קרקע ולו יתרת זכויות בניה, נדרשת לעיתים עריכת שומה לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין על מנת לבחון את גובה מס השבח שצפוי למוכר.
- במידה ובית נבנה בעבר ולא נשמרו קבלות בגין הבניה/השיפוץ של הנכס, שמאי מקרקעין יכול להעריך את גובה עלות הבניה או ההוצאות לצורך הכרה וניכוי ממס השבח.
לכן קיימת חשיבות לערוך שומת מקרקעין גם לפני מכירה (על ידי המוכר) ולא רק לפני רכישה (על ידי הרוכש).
לקביעת פגישת ייעוץ או הערכת שמאי מקרקעין בחולון, צרו קשר עם משרדנו.
