שמאי מקרקעין בתל אביב

תל אביב או תל אביב-יפו השניה בגודל אוכלוסייתה במדינת ישראל, מהווה מטרופולין, עיר במחוז תל אביב והעיר המרכזית באזור גוש דן.

תל אביב ממוקמת במישור החוף הדרומי וגובלת בים התיכון ממערב. כן גובלת תל אביב בערים רבות נוספות וביניהן רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים והרצליה.

בחלקה הדרומי של העיר מצויה יפו אשר אוחדה עם תל אביב לאחר קום המדינה.

על שמאי מקרקעין בתל אביב להיות בקיא באזורים השונים בעיר ולהיות מודע לתכניות השונות החלות בעיר וביניהן:

תכנית המתאר של תל אביב (תא/5000). יצוין כי תא/5500 צפויה לעדכן את תכנית המתאר העירונית.
תכנית השימור של תל אביב (תא/2650ב).
תכניות הרובעים- תכנית רובע 4 (תא/3729א), תכנית רובע 3 (תא/3616א) שמאושרות. תכנית לרובע 5 ו-6 (תא/4320 (507-1149160)) מופקדת וטרם אושרה.
תכניות הנוגעות לתשתיות לאומיות כגון תכנית לקווי המטרו, דנקל ורק"ל.

תכניות אלו ואחרות טומנות בחובן סוגיות שונות בעניינים של היטל השבחה הגורמים למחלוקות.

העיר תל אביב חולקה לתשעה רובעים כמפורט להלן:

רובע 1- שכונות עבר הירקון- מערב, צפון מערב מנתיבי איילון. רובע 1 כולל את השכונות רמת אביב, נווה אביבים, רמת אביב ג', רמת אביב החדשה, אפקה, כוכב הצפון, שכונת ל', נופי ים, צוקי אביב. ברובע 1 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: פארק הירקון, אוניברסיטת תל אביב, מוזיאון ארץ ישראל, קניון רמת אביב, מרכז יצחק רבין, סמינר הקיבוצים.
רובע 2- שכונות עבר הירקון- מזרח, צפון מזרח מנתיבי איילון. רובע 2 כולל את השכונות מעוז אביב, תל ברוך, הדר יוסף, נאות אפקה, שכונת רביבים, צהלה, רמות צהלה, גני צהלה, המשתלה, נווה שרת, שיכון דן, ישגב, רמת החייל. ברובע 2 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: קריית עתידים, אזור התעשייה עבר הירקון, אקספו תל אביב, היכל קבוצת שלמה, מרכז הספורט הלאומי, בית העלמין קריית שאול, פארק הירקון המזרחי.
רובע 3- מרכז תל אביב, הצפון הישן של תל אביב (החלק הצפוני והחלק הדרומי). גבולות רובע 3 הם חוף הים ממערב, נחל הירקון מצפון, רחוב אבן גבירול ממזרח ורחוב בוגרשוב מדרום. האזור ישן, מרביתו נבנה בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת. מרבית רובע 3 מצוי בתחום שטח ההכרזה של העיר הלבנה על פי אונסק"ו. ברובע 3 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: כיכר רבין, כיכר דיזנגוף ודיזנגוף סנטר, מתחם הבימה, נמל תל אביב, מתחם בזל וגן העצמאות.
רובע 4- מרכז תל אביב, הצפון החדש. הרובע כולל את האזורים והשכונות הבאות: שיכון בבלי, גבעת עמל ב', פארק צמרת, הצפון החדש- החלק הצפוני, הצפון החדש- סביבת כיכר המדינה והצפון החדש- החלק הדרומי. גבולות רובע 4 הם רחוב אבן גבירול ממערב, נחל הירקון מצפון, נתיבי איילון ממזרח ושדרות שאול המלך מדרום. ברובע 4 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: תחנת הרכבת תל אביב מרכז (תחנת סבידור) ומסוף 2000, כיכר המדינה, בית החולים איכילוב, מוזיאון תל אביב, המשכן לאמנויות הבמה, היכל המשפט תל אביב.
רובע 5- מרכז תל אביב, כולל את השכונות לב העיר, נווה צדק, כרם התימנים וכרם ישראל. ברובע 5 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: שדרות רוטשילד, מתחם הבימה, מגדל שלום מאיר, בית הכנסת הגדול, מרכז סוזן דלל, מתחם התחנה, פארק צ'ארלס קלור, גן מאיר, כיכר ביאליק, בית הקברות טרומפלדור, שוק הכרמל, שוק בצלאל, מדרחוב נחלת בנימין.
רובע 6- מרכז תל אביב, כולל את שכונת מונטיפיורי, גני שרונה וחלק מלב תל אביב. כולל בתוכו את מתחם מרכז העסקים הצפוני של העיר. בתחום רובע 6 עוברת דרך מנחם בגין המהווה עורק תחבורה ראשי תחת חלק ממנה עובר תוואי הרכבת הקלה, חלק מהקו האדום של הדנקל. ברובע 6 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: הקרייה, מתחם שרונה, מרכז עזריאלי, תחנת רכבת תל אביב השלום, סינמטק תל אביב ומתחם גבעון והשוק הסיטונאי.
רובע 7- דרום תל אביב, מרבית שטח יפו. רובע 7 כולל את השכונות הבאות: צפון יפו, גבעת הרצל, אזור מלאכה-יפו, יפו העתיקה ונמל יפו, שכונת עג'מי וגבעת עלייה, צהלון ושיכוני חיסכון, יפו ג' נוה גולן, יפו ד' (גבעת התמרים), מכללת יפו-תל אביב ודקר, תל כביר, נוה עופר ויפו ב', אזור תעסוקה צומת חולון. ברובע 7 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: נמל יפו, שוק הפשפשים, כיכר השעון, אצטדיון בלומפילד, פארק מדרון יפו, המכללת האקדמית תל אביב-יפו, בית המעצר אבו כביר, כנסיית פטרוס הקדוש, המכון הלאומי לרפואה משפטית. מדרום לרובע 7 מצויה העיר בת ים.
רובע 8-דרום תל אביב, רובע 8 כולל את שכונות פלורנטין, נוה שאנן, שפירא, קרית שלום ופארק החורשות. ברובע 8 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: התחנה המרכזית החדשה, התחנה המרכזית הישנה, שוק לוינסקי, כיכר המושבות, פארק החורשות, תחנת הרכבת תל אביב ההגנה.
רובע 9- מזרח תל אביב, רובע 9 כולל את השכונות הבאות: נחלת יצחק, ביצרון ורמת ישראל, יד אליהו, תל חיים, רמת הטייסים, ניר אביב, נוה אליעזר וכפר שלם מזרח, נוה ברבור וכפר שלם מערב, כפיר, אורות, התקוה, עזרא והארגזים, לבנה, ידידיה, פארק דרום. רובע 9 גובל ברמת גן מצפון ובגבעתיים ממזרח. ברובע 9 מצויים, בין היתר, המוקדים העירוניים הבאים: היכל הספורט יד אליהו, אצטדיון שכונת התקווה, שוק התקווה, פארק אדית וולפסון, פארק דרום, תחנת הרכבת תל אביב ההגנה.

שמאי מקרקעין בתל אביב צריך להכיר את הרובעים השונים בעיר.

קיימת חשיבות רבה להיוועץ בשמאי מקרקעין בתל אביב, בעת רכישת ומכירת נכס מקרקעין וזאת מהסיבות הבאות:

חשיבות השמאי בעת רכישת נכס

בדיקת המצב התכנוני של הנכס (תכניות החלות על המקרקעין ומקנות/מתנות זכויות בניה).
בדיקת היתרי בניה (רישוי) על מנת לבחון כי הנכס בנוי כדין ולא קיימות חריגות בניה. כלומר, התאמה בין היתר הבניה למצב הנכס בפועל.
בחינת המצב המשפטי של הנכס (היכן הנכס רשום, מי בעלי הזכויות וכדומה).
קביעת ערכי שווי. קיימת חשיבות לבחון האם מחיר העסקה תואם למחיר השוק שמוערך על ידי שמאי מקרקעין. חוסר התאמה יכול לפגוע, בין היתר, באפשרות קבלת שיעור המימון המבוקש.
בחינת ההתאמה בין המישור הרישוי (היתרי בניה), המישור התכנוני לבין המישור הקנייני/משפטי (המצב הרישומי של הנכס בלשכת רישום מקרקעין/אישור זכויות) של המקרקעין. בחינה זו נערכת רק על ידי שמאי מקרקעין.

חשיבות השמאי בעת מכירת נכס

המוכר מעוניין להימנע מהטעיית הרוכש שכן אחרת יהיה חשוף לטעויות.
המוכר מעוניין למקסם את התמורה שהוא צפוי לקבל על הנכס. שמאי מקרקעין משקף בשומה האם קיימת יתרת זכויות בניה בגינה ניתן לקבל תמורה נוספת.
שמאי מקרקעין יכול לשקף את היטל ההשבחה הצפוי בעת המכירה ובכך להכין את המוכר להוצאות הצפויות לו.
במידה ומדובר בבית צמוד קרקע ולו יתרת זכויות בניה, נדרשת לעיתים עריכת שומה לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין על מנת לבחון את גובה מס השבח שצפוי למוכר.
במידה ובית נבנה בעבר ולא נשמרו קבלות בגין הבניה/השיפוץ של הנכס, שמאי מקרקעין יכול להעריך את גובה עלות הבניה או ההוצאות לצורך הכרה וניכוי ממס השבח.

לכן קיימת חשיבות לערוך שומת מקרקעין גם לפני מכירה (על ידי המוכר) ולא רק לפני רכישה (על ידי הרוכש).

מומחה שהוזמן לקבוע את שווי הנכס מכונה שמאי מקרקעין. על שמאי המקרקעין להיות חסר פניות וללא דעות קדומות כלפי כל אחד מהצדדים המעורבים בעסקה.

במקרה בו אתם צריכים הערכה מקצועית של הנכס, פנו למשרדנו.

הערכת נכס- מה זה אומר?

הערכת שווי של נכס לרוב מהווה קביעת שווי השוק של הנכס או הערכת ערך למטרת בטוחה.

שמאי מקרקעין בתל אביב הוא אדם שיש לו את ההכשרה והניסיון הנדרשים לקביעת שווי השוק ההוגן של נכס מקרקעין. מדובר בהערכה אובייקטיבית.

מה המטרות של דוח שמאי מקרקעין בתל אביב?

התפקיד המוטל על שמאי מקרקעין בתל אביב הוא ביצוע שמאות על נכס מסוים, ולאחר מכן הכנת דוח שמאות לגביו המכונה שומת מקרקעין.

ישנן מטרות שונות לעריכת שומות מקרקעין כגון קביעת ערך של נכסים למטרות מגוונות, הערכת פיצויי הפקעה, הגשת השגות ביחס לשומות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), הגשת ערעור בעניינים של היטל השבחה, שומות מקרקעין המלוות התנגדות לתכנית, שומות מקרקעין לצרכי מיסוי ועוד.

חשוב לתת את כל המידע הנדרש לשמאי לצורך קביעת מטרת השומה.

להלן מספר סיבות להיוועצות עם שמאי מקרקעין ולקיחת ליווי שמאי:

שומת מקרקעין יכולה וצריכה לשמש נקודת מוצא למשא ומתן בין הצדדים לפני חתימה על העסקה.

תמיכה בבקשת מימון - מלווי משכנתאות (הן למסחר והן למגורים) זקוקים לאומדן שווי אובייקטיבי וחסר פניות על מנת להבין את שווי הנכס האמיתי ולקבוע סכום הלוואה מקובל, שכן גורמי שוק עלולים להטות את מחיר הרכישה של הנכס.

טיפול בסוגיות ירושה וסיוע באופן החלוקה בהתבסס על שווי הנכס והמיסוי הצפוי.

הפחתות של היטלים ומיסים שונים כגון היטל השבחה או מס שבח.

בכל אחד מהמקרים הללו, ועוד מקרים נוספים משרדנו טיפל ומטפל.

מתלבטים אם זקוקים לליווי שמאי? צרו איתנו קשר