היטל השבחה

מתי משלמים היטל השבחה, מי משלם אותו וכמה צריך לשלם? מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח? האם ניתן לקבל פטור? האם יש דרך להפחית את התשלום? כל זאת ועוד תמצאו כאן –

אז מהו בעצם היטל השבחה?

היטל השבחה מוטל בגין "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" כלומר עליית שווי כתוצאה מפעולה תכנונית של הוועדה המקומית. שיעור היטל ההשבחה הינו מחצה משווי ההשבחה. לדוגמה, אם עליית השווי (ההשבחה) הייתה מיליון ₪ אז ההיטל יהיה חצי מליון ₪. את גובה ההשבחה יש לחשב ליום אירוע המס (המועד הקובע. ההיטל חל רק על תכניות אשר אושרו לאחר 1/7/1975.

גביית ההיטל נעשית בהתאם להוראות התוספת השלישית של חוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965.

מי נושא בעלות התשלום של היטל השבחה?

המוכר, בעלים או חוכר לדורות. קיימת אפשרות שהקונה ישלם את היטל ההשבחה כל עוד הדבר מעוגן בהסכם המכר.

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

קיימת נטייה לדמות את היטל ההשבחה למס שבח אך מדובר בתשלום שונה לחלוטין. בעוד ההיטל משולם לרשות המקומית בגין השבחה כתוצאה מפעולה תכנונית, מס שבח משולם לרשות המיסים בגין עלייה בשווי הנכס כתוצאה מכוחות השוק. מקור החיוב (החוק) שונה גם הוא. זאת ועוד, ניתן לנכות ממס השבח את היטל ההשבחה ששולם וזאת כדי לא לשלם כפל מס.

האם ניתן לקבל פטור?

ישנם הרבה מצבים בו תהיו זכאים לפטור מתשלום היטל ההשבחה. כאשר הנכס שלכם ממוקם בשטח המוגדר כשכונת/אזור שיקום (במידה וההכרזה בתוקף) או שמדובר בפרויקט להתחדשות עירונית (בהתאם לתנאים שבחוק), כאשר מבוקשת בניית או הרחבת דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר, כאשר ההשבחה נובעת מהתאמות נגישות או תוספת מרחב מוגן ועוד.

מהו המועד הקובע לצורך חישוב ההשבחה?

המועד הקובע לבחינת ההשבחה הנובעת מאישור תכנית יהיה 15 יום מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה של התכנית, לפי המאוחר. חשוב לשים לב שהמועד הקובע לתכניות שאושרו עד לתיקון 86 בשנת 2008 הינו 15 יום מיום פרסום ההודעה ברשומות ולא בעיתונות.

המועד נובע מאישור הקלה או שימוש חורג הוא מועד האישור ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

יש לציין כי ישנם חריגים מהכלל כגון תכנית שאושרה עפ"י חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה) התש"ן 1990 לגביה המועד הקובע הוא מועד הפרסום הראשון של ההודעה בעיתון.

כשמנסחים הסכם מכר יש חשיבות לניסוח בעניין ההיטל שכן יכול להיווצר מצב שבו ההסכם נחתם לאחר אישור התכנית ולפני המועד הקובע לבחינת ההשבחה.

ערעור על היטל השבחה

האם יש דרך להפחית את גובה ההיטל? האם יש דרך לערער על החיוב?

קיימת אפשרות לערער על גובה ההיטל בפני שמאי מכריע או על עצם החיוב לוועדת הערר לפיצויים. תקופת הערעור מוגבלת בזמן, 45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב בהיטל. על ידי ערעור ניתן להפחית ואף לבטל את הדרישה לתשלום. ישנה חשיבות רבה להתייעץ עם שמאי מקרקעין הבקיא בתחום ההיטלים מיד לאחר קבלת שומת היטל ההשבחה מהוועדה המקומית וזאת לאור עמידה בתקופת הערעור.

האם ניתן לדעת מראש אם צפוי תשלום?

ישנה אפשרות לברר על החבות ועל גובהו באמצעות פנייה לקבלת מידע מהוועדה המקומית.

קבלת מידע בדבר החבות בהיטל השבחה – האם צפוי חיוב או לא?

עפ"י סעיף 119א' לחוק התכנון והבניה, ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה לקבלת מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה. את המידע ניתן לקבל טרום מימוש כלומר, לפני ביצוע העסקה.

הבקשה לבירור החבות כרוכה בתשלום אגרה.

הזמנת שומה

עפ"י סעיף 4(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ניתן לפנות לוועדה המקומית בבקשה לעריכת שומת מקרקעין טרום מימוש. כלומר, לפני המכירה או הבקשה למימוש בדרך אחרת. כך ניתן לדעת מראש מה גובה התשלום הצפוי ולהיערך נכון בעסקת המכר. שני דגשים לחלופה זו, אין חובה לשלם את ההיטל במועד קבלת השומה, שכן עדין לא נערך המימוש. הסכום שנקבע בשומה יוצמד בהתאם לחוק. יחד עם זאת, חשוב לשים לב, שהבקשה לשומה לפני המימוש מחייבת, במידת הצורך, ניהול הליכי השגה וערעור לפי החוק וזאת תוך 45 ימים מיום קבלת השומה. אחרת שומת הוועדה המקומית תהיה השומה הסופית.

שומה מוקדמת

ביקשתם מהוועדה המקומית לערוך שומה מוקדמת? לקבל מידע מוקדם אודות גובה ההיטל הצפוי?

אם לא מימשתם (מכרתם או הוצאתם היתר בניה) אומנם לא תצטרכו לשלם את ההיטל במועד עריכת השומה אך התקופה להגשת ערעור מתחילה.

45 ימים להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע או הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים.

פנו לשמאי מקרקעין לצורך בחינת השומה המוקדמת שכן ברגע שמועד הגשת הערעור יחלוף יהיה צורך בטעמים מיוחדים להארכת המועד והגשת ערעור.

פעולות שאינן כרוכות בתשלום היטל השבחה

בהתאם לסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישנן פעולות שאינן מהוות "מימוש זכויות" ולכן הן לא מקימות חבות בתשלום היטל השבחה, אלא מאפשרות לדחות את התשלום עד למימוש זכויות בעתיד ואלה הן הפעולות:

העברה מכוח דין: העברת זכויות הנוצרת באופן ישיר מכוח החוק ואינה מהווה פעולה רצונית וולונטרית של מעביר הזכויות. בע"א 6126/98 חברת חלקה 510 במגרש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון ציטט בית המשפט העליון את פרשנות בית המשפט המחוזי בערכאה הקודמת למונח "העברה מכוח דין" כדלקמן: "העברה לשמו של הנעבר, שמתהווה ונוצרת מכוח הוראה מפורשת בדין, ולא מכוח פעולה משפטית וולונטרית ואוטונומית של מעביר ונעבר". כך לדוגמא העברה במוות לפי סעיף 1 לחוק הירושה או העברת זכויות במקרה של הפקעה. אין מדובר ברשימה סגורה.

העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם).

העברה על פי פס"ד שנקבעה בו, בין השאר, העברה של זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב פירוד, בין שהיא בין בני זוג ובין שהיא מהם לילדיהם.

אגב רישום או תיקון צו בית משותף ו/או בקשה לרישום משכנתא.

העברה של נכס שבעליו, כהגדרתו בחוק מס רכוש, החזיק בו עוד לפני תאריך 1.7.1981 ועדיין הנכס אינו רשום על שמו וכעת בעל הזכויות החוזיות מבקש לרשום את הזכויות על שמו.

בנובמבר האחרון עודכן הסעיף כך שהעברת זכויות אגב גירושין נכנסת לסעיף זה.

דיווח העסקה לוועדה המקומית – ריבית פיגורים

מכרתם את הבית שלכם? מעבר לדיווח לרשות המיסים יש לדווח על העסקה גם לוועדה המקומית תוך 30 יום מיום כריתת חוזה המכר. דיווח במועד יחסוך לכם תשלום כסף לשווא.

העדר דיווח במועד הקבוע בחוק יגרור ריבית פיגורים בתוספת הפרשי הצמדה, על סכום ההיטל שנקבע. מדובר בריבית צמודה בשיעור של 0.5% לחודש, מהמועד שעל הנישום היה לשלם את ההיטל ועד יום תשלום ההיטל בפועל וזאת בתוספת הפרשי הצמדה.

במידה ומבקשים להגיש השגה או ערעור על שומת השבחה שנערכה על ידי הוועדה המקומית, בית המשפט לעניינים מנהליים, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה ושמאי מכריע, רשאים להחליט כי בתקופת התנהלות ההליך בפניהם לא ישא ההיטל ריבית פיגורים.

אם העסקה כבר דווחה באיחור והצטברה ריבית פיגורים, על מנת להפחיתה, יש צורך בנימוקים מיוחדים.

הפחתת היטל השבחה

קצת על ההליך

לאחר מימוש מטעמכם (מכר או בקשה להיתר בניה) או בקשה למידע מוקדם, הוועדה המקומית ממנה שמאי מטעמה שעורך שומה לפיה נקבע היטל ההשבחה למועד הקובע הרלוונטי. מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שמתמחה בנושא על מנת שיבחן לכם את הדרישה שקיבלתם. בחירת שמאי מקרקעין מטעמכם תיעשה על מנת לוודא שהשומה שנערכה מטעם הוועדה המקומית סבירה או אם יש סיבה טובה להגיש ערעור לצורך הפחתת החיוב או בנוגע לעצם החיוב. הדבר דומה לאופן שבו אין לסמוך על עורך הדין המייצג את הצד השני בעת רכישת נכס, כך גם בחיוב ההיטל. שמאי הוועדה מייצג את הוועדה המקומית.

במידה וקיבלתם דרישת תשלום – זכרו שניתן לחסוך מאות אלפי שקלים בבדיקה מול שמאי מוסמך ומתמחה בתחום.

משרדנו מתמחה בתחום וישמח לעמוד לשירותכם ולחסוך להם תשלום כסף לחינם. פנו אלינו להתייעצות ללא התחייבות וללא עלות. 052-395-3625