הנדל"ן במרחק נגיעה
לא אחת, אנשים פרטיים, קבלנים ויזמים מחפשים את ההשקעה הבאה שלהם בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת, לא תמיד הם יודעים היכן עליהם לחפש. לעיתים, כל מה שצריך לעשות זה רק להרים את השקל מהרצפה.
שוק הנדל"ן טומן בחובו זכויות בנייה רבות שאינן מנוצלות. זכויות אלו מצויות בנכסים רבים סביבכם ואף בבעלותכם ושוות ערך רב.
זכויות הבנייה במקרקעין מוגדרות בתכניות החלות עליהם וכוללות משתנים רבים כגון שטח עיקרי/שירות לבנייה, מס' קומות לבנייה ומס' יח"ד.
המושג הרווח בשוק המקרקעין ל"זכויות בנייה" ידוע גם כ"אחוזי בנייה" אולם, יש צורך להבחין בין שני המושגים שכן, כאמור, המושג זכויות בנייה כולל משתנים רבים ואילו המושג אחוזי בנייה מהווה את האחוזים המותרים לבנייה על המקרקעין וכנגזרת מכך את השטח המותר לבנייה בלבד (ולא למשל את מס' יח"ד המותר לבנייה).
המונח "זכויות בנייה" אינו מוגדר בחוק אך הוגדר רבות בפסיקה. כך נקבע, כי זכויות בנייה מהוות את האפשרות לנצל את הקרקע לבנייה על פי דין (בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין) וכתוצאה מכך קובעות גם את ערכם של המקרקעין. עוד נקבע כי מדובר בנכס בעל ערך כלכלי.
ולענייננו, ישנם מקרים רבים בהם היקף זכויות הבנייה או האפשרויות לנצל את הקרקע לא מנוצלות ולא ממומשות על ידי בעליה.
בחינת זכויות הבנייה שטרם מומשו ניתן לערוך אצל איש מקצוע - שמאי מקרקעין או אדריכל אך הערכת שוויין תיעשה רק אצל שמאי מקרקעין מוסמך.
בחינת זכויות הבנייה הלא מנוצלות תיערך במס' שלבים כדלקמן:
שלב ראשון – למי שייכות זכויות הבנייה?
נבדיל בין מקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין (טאבו) כבית משותף ובמקרקעין שאינם רשומים כבית משותף.
כפי שנקבע בפסיקה, זכויות בנייה אינן מהוות רכוש משותף וכן לא ניתן להצמידן (כמשמעות המושג "הצמדה" בחוק המקרקעין) במרשם המקרקעין לדירה מסוימת בבית משותף. למעשה מדובר בנכס כלכלי המצוי בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית משותף.
אם אין אפשרות להצמיד זכויות בנייה באופן קנייני במרשם המקרקעין, איך ניתן לשייכן לדירה מסוימת בבית משותף?
הסכמה בנוגע לשיוך זכויות בנייה לדירה מסוימת בבית משותף תמצא בתקנון הבית המשותף.
תנאי הכרחי הוא שאכן מדובר ב"דירה" לפי הגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש חלקה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר." ככל שלא מדובר ב"דירה" לא ניתן יהיה לשייך זכויות בנייה בתקנון הבית המשותף ובעצם זכויות הבנייה יוותרו בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. למעשה, לא ניתן להעניק זכות שאינה מוכרת על פי הדין (אינה מהווה "דירה"), גם למי שהסתמך על מרשם המקרקעין בתום לב.
במקרקעין שאינם רשומים כבית משותף כגון, קרקע לבנייה (בכל ייעוד שהוא)/ בנייה צמודת קרקע למגורים שאינה רשומה כבית משותף, ניתן לתת ביטוי להסכמה בנוגע לשיוך זכויות הבנייה במסגרת הסכם שיתוף. את הסכם השיתוף רצוי לרשום במרשם המקרקעין.
כלומר שיוך זכויות בנייה לדירה מסוימת בבית משותף או ליחידת שטח מסוימת במקרקעין נעשית באמצעות הסכמות המעוגנות בחוזה. חשוב לבחון מהן אותן הסכמות ועל אילו זכויות בנייה הן חלות (חלקיות/מלאות, קיימות/עתידיות וכדומה).
בשלב השני, איש המקצוע יבחן את היקף זכויות הבנייה במקרקעין בהתבסס על כלל התכניות החלות על המקרקעין לרבות מגבלות והוראות בנייה ובעצם יבחן מה ניתן לבנות על המקרקעין. הן בבחינת זכויות בנייה מוקנות והן בבחינת זכויות בנייה מותנות בהסכמת הועדה המקומית לתכנון ובניה שבשטחה המוניציפאלי מצויים המקרקעין.
בשלב שלישי, איש המקצוע יבחן את זכויות הבנייה שמומשו מכוח היתרי בנייה שניתנו כדין היינו, מהם השטחים שכבר נבנו על המקרקעין.
בשלב רביעי, יבחן איש המקצוע את אפשרויות המימוש לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות כלומר, יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות אך האם ניתן לממשן במצב הנוכחי של המקרקעין.
כך למשל, ישנם מקרים בהם מגבלות הבנייה לא מאפשרות לנצל את כל זכויות הבנייה ולדוגמא –יכולים להיווצר מצבים בהם מגבלת קווי בניין לא מאפשרת לממש את כלל זכויות הבנייה במקרקעין. במקרים שכאלה, לעיתים ניתן לבקש הקלה.
חשוב לציין כי יש לעיתים מגבלות הנוצרות לאורך תהליך מימוש הזכויות כגון הגשת התנגדות על ידי השכנים למקרקעין ואף לעיתים הדרישה להסכמת השכן, שלא ניתן לגלותן עד לשלב הבקשה למימוש הזכויות.
שלב חמישי – הערכת שווי הזכויות (שווי המקרקעין).
כאמור, שווי המקרקעין נגזרים מזכויות הבנייה שלהם.
ככל שישנן יותר זכויות בנייה כך שווי המקרקעין יהיה גבוה יותר (בדגש על מקרקעין בעלי אותם מאפיינים (ייעוד, מיקום וכדומה)).
שמאי המקרקעין יעריך את שווי המקרקעין באמצעות בחינת השימוש הטוב והיעיל, ה"BEST USE" של המקרקעין. למעשה, שווי המקרקעין לא בהכרח נגזר מהשימוש הנוכחי בנכס אלא לעיתים שווין גבוה יותר (טומן בחובו זכויות בנייה בלתי מנוצלות).
לעיתים, יהיה ניתן לנצל את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות על המבנה הקיים ולעיתים תידרש הריסה של המבנה הקיים ובניית מבנה חדש עתיר זכויות בנייה לדוגמא – בקרקע אשר בנוי עליה בית צמוד קרקע וניתן לבנות עליה בניין מגורים רב קומות.
במסגרת הערכת שווי הזכויות ואפשרויות מימושן ישנם היבטי מיסוי שהשמאי לוקח בחשבון כגון;
היטל השבחה – חשוב לבחון מתי נרכש הנכס ועל אילו זכויות בנייה בלתי מנוצלות נדרש תשלום היטל השבחה. כך יכול להיווצר מקרה בו הנכס נרכש לאחרונה והמוכר שילם היטל השבחה בגין כל הזכויות במקרקעין. על כן, לכשירצה הרוכש לממש את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות (עד למועד הרכישה) לא יצטרך לשלם היטל השבחה.
מיסוי מקרקעין (מס שבח/מס רכישה)– נקבע בפסיקה כי המונח "זכות במקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין מחיל עצמו גם על זכויות בנייה וזאת כחתירה למיסוי עסקאות על פי מהותן הכלכלית. על כן, ישנם מקרים בהם שמאי המקרקעין יצטרך לבחון גם השפעה זו.
כפי שניתן לראות, ישנן סוגיות רבות בנושא "זכויות בנייה" וקצרה היריעה מלהעמיקן ולפרטן.
בעלים של נכס מקרקעין? שוקלים לרכוש נכס מקרקעין?
חשוב ומומלץ לקחת שמאי מקרקעין בכל עסקה במקרקעין וכן מומלץ לבחון את מצבו של הנכס שבבעלותך מפעם לפעם ובמיוחד שבכוונתך להתרחב ו/או להשקיע במקרקעין.
לא אחת, כל מה שצריך לעשות זה רק להרים את השקל מהרצפה.
פסיקה רלוונטית למאמר:
רע"א 2821/95 שמחה לוסטיג נ' נעמי מייזלס פ"ד נ(1) 517 (1996).
ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497 (1983)
ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ [פורסם בנבו] (9.9.2015).
ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור [פורסם בנבו] (27.8.2009).
ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות [פורסם בנבו] (6.12.2006).
ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר פ"ד נט(6) 449 (2005).
