מס שבח הוא מס שמוטל על רווח ההון הריאלי שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין בישראל. במילים פשוטות, כאשר אדם מוכר נכס כגון דירה, משרד או קרקע, במחיר גבוה יותר מהמחיר ששילם בעת רכישתו, הפער המהווה רווח הון חייב במס מכונה "שבח". שיעורי מס השבח נעים בין 25% לכדי 48% מהרווח, בהתאם לפרמטרים שונים.

טיפול לא נכון בחישוב מס השבח עלול לגרום לתשלום גבוה מהנדרש, פגיעה כלכלית ואף חשש להליכים משפטיים. מכאן נובעת החשיבות של אנשי המקצוע הנכונים בכל תהליך השומה וחישוב מס השבח.

מתי ומדוע כדאי לפנות לשמאי מקרקעין בעת חישוב מס השבח?

מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לפני או מיד לאחר המכירה וזאת לשם הצגת השמאות הרלוונטית לרשות המיסים במקביל לדיווח על המכירה. בהליך חישוב מס השבח שמאי מקרקעין נדרש בעיקר בשלושה מקרים:

1. ערעור בנוגע לשווי המכירה במידה ורשות המיסים לא מקבלת את השווי שדווח.
2. בבניה/שיפוצים/הרחבה בגינה לא נשמרו קבלות עבור התשלומים שבוצעו. שמאי מקרקעין יערוך אומדן עלויות בניה/שיפוצים בהתחשב במצב הנכס במועד הבניה/השיפוץ. בעזרת האומדן שיוגש למיסוי מקרקעין ניתן להפחית את גובה תשלום מס השבח באופן מהותי.
3. במידה ונמכר נכס המגלם זכויות בניה נוספות יש לערוך שומת מקרקעין לפי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין. מדובר במקרים בהם יש צורך לבחון האם התמורה בעד "דירת מגורים מזכה" מושפעת מיתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלת וזאת לצורך קביעת מס השבח שיש לשלם. אופן קביעת השווי לעניין סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין נקבע, בין היתר, בהוראת ביצוע מס שבח מס' 6/98. חוק מיסוי מקרקעין קובע את אופן חישוב מס השבח, ההוצאות המותרות לניכוי, קביעת יום המכירה ויום הרכישה לצורך אומדן השווי, וכן את הפטורים הניתנים במקרים מסוימים.

מכירת נכס מקרקעין מהווה אירוע כלכלי משמעותי, ועל כן יש לתת את הדעת למס השבח הנובע ממנה. מינוי שמאי מוסמך שילווה את עו"ד בהליך יבטיח חישוב נכון של מס השבח ויחסוך כספים רבים לבעל הנכס.

מושגים דומים משמעות שונה - ההבדלים הבולטים בין מס שבח לבין היטל השבחה

היטל השבחה יש לשלם במקרים של עליית שווי הנכס כתוצאה מפעולה תכנונית זאת בהתבסס על חוק התכנון והבניה. עפ"י רוב, מדובר בפעולה של וועדה מקומית לתכנון ולבנייה. פעולה תכנונית יכול שתהיה אישור תוכנית, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. ההיטל משולם לרשות המקומית.

מס שבח משלמים בגין עלייה בשווי הנכס כתוצאה מכוחות השוק זאת עפ"י חוק מיסוי מקרקעין. מס השבח משולם לרשות המיסים ונקבע כפער שבין שווי הרכישה (בכמה נרכש הנכס) לשווי המכירה (בכמה נמכר הנכס). מאחר ושווי המכירה כולל את מלוא הזכויות בנכס הוא מגלם גם את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מפעולה תכנונית. כדי שלא ישולם כפל מס, ניתן לנכות מתשלום מס השבח, בין היתר, את היטל ההשבחה ששולם.

כן, חשוב לדעת כי בעת מכירת נכס ולו יתרת זכויות בניה בלתי מנוצלת (זכויות בניה שטרם נבנו), יתכן ויחול סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין הנוגע למחיר שמושפע מהאפשרות לתוספת בניה. בעצם מדובר בחובת תשלום מס עבור מרכיב זכויות הבניה עבורו ישולם מס שבח.

קיבלתם דרישה לתשלום מס שבח או היטל השבחה, דעו שאתם יכולים לערער על הדרישה ולהפחיתה.

חשוב לדעת, לא בכל מקרה מערערים!! שומה יכולה גם לעלות.

לבדיקה ראשונית ללא התחייבות פנו אליי.