בדיקות טרום רכישה
לא פעם, מוגשת תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורכי דין בעסקאות מקרקעין בשל העדר נתונים מהותיים אודות הממכר או בגין אי התאמה בין פרטי הממכר למפורט בהסכם המכר.
על מנת להתאים את נתוני העסקה לרוכש/למוכר וכן על מנת שהעסקה תתואר נכונה בהסכם המכר יש צורך להכיר את כל פרטי הנכס.
קיימת חשיבות עליונה לבחון את פרטי הנכס כדבעי בטרם חתימה על הסכם הרכישה וזאת על מנת שלא לרכוש "חתול בשק" ולהפסיד את מיטב כספיכם.
יש צורך בהתאמה וחפיפה בין המישור הרישוי (היתרי בנייה), המישור התכנוני (תכניות החלות על המקרקעין) לבין המישור הקנייני/משפטי (המצב הרישומי בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)/באישור הזכויות) של המקרקעין.
כך למשל, העדר בדיקה מקיפה אודות פרטי הנכס עשויה ליצור מצב שבו הרוכש יחשוב שקנה דירה (מאחר וזה התיאור הרשום בטאבו) בעוד שרכש מחסן (בהתאם להיתר הבניה). במקרה שכזה תהיה לרוכש שתי אפשרויות עיקריות:
במידה והמצב התכנוני של הנכס (זכויות הבניה) מאפשר זאת – התאמת היתר הבנייה לרשום בטאבו בדרך של הוצאת היתר בניה. סביר שחלופה זו תגרור עמה עלויות כספיות נוספות בלתי מתוכננות בדמוי אגרות בנייה, היטל השבחה וכדומה.
במידה והמצב התכנוני של הנכס לא מאפשר זאת – הרוכש מצוי בסיכון שהרשות המקומית תוציא "צו הריסה" או תיגש עמו להליכים משפטיים לאכוף את היתר הבנייה המותר במקרקעין והוא עלול להיוותר עם "מחסן" בלבד על אף ששילם תמורה בעד דירת מגורים.
זאת ועוד, יכול להיווצר מצב בו יישנם ליקויי בנייה או חריגות בנייה שיורידו את שווי הנכס בעת לקיחת משכנתא, דבר אשר עשוי ליצור חוסר מימוני להשלמת העסקה.
דוגמא נוספת הינה מצב שבו הסכם המכר מתאר דירת פנטהאוז (הבנויה בפועל) בעוד היתר הבנייה מאפשר חדר כביסה/מכונות על גג הבניין. כך גם לגבי מקלט בבית משותף שהוסב לדירת מגורים שלא בהיתר.
אי התאמה בין כלל נתוני הנכס לבין הסכם המכר שכיחים מאוד ומצריכים שיתוף פעולה בין עו"ד לשמאי מקרקעין בעת עריכת עסקה במקרקעין.
בדיקות טרום רכישה עשויות להיות קריטיות ויכולות למנוע עוגמת נפש לצדדים וכסף רב שירד לטמיון.
שמאי מקרקעין עורך בחינה מקיפה, לרבות ביקור בנכס מושא העסקה, ונדרש להתחשב בכל המשתנים, לשקלל אותם ולהתחשב בהם בעת קביעת שוויו.
משרדנו מתמחה בעריכת בדיקות טרום רכישה – נשמח ללוות אתכם בהליך הרכישה על מנת לוודא את נכונות העסקה עבורכם ולתת לכם "עזרה ראשונה" ברכישה של חייכם.
איך יודעים כמה אפשר לבנות בקרקע?
על כל קרקע חלה תכנית המגדירה מהן זכויות הבנייה שניתן לבנות עליה.
זכויות והוראות הבנייה יכולות להיות איכותיות כגון הגדרת השימוש/הייעוד המותר (מסחר/מגורים/משרדים וכו') ויכולות להיות כמותיות כגון הגדרת השטח המותר לבנייה ומס' הקומות/יח"ד.
ישנם מקרים בהם עקב מגבלות בנייה מסוימות (לדוגמא קווי בניין) לא ניתן יהיה לממש את כל זכויות הבנייה.
בטרם רכישת קרקע לבנייה מומלץ לקחת שמאי מקרקעין אשר יבדוק את זכויות הבנייה ומגבלות הבנייה בקרקע.
