התנגדות לתכנית (תב"ע) או לתכנית בקשה להיתר

התנגדות לתכנית (תב"ע) או הגשת התנגדות להיתר בניה

גיליתם שהופקדה תכנית מתאר על המקרקעין שבבעלותכם? בונים לכם בניין חדש ליד הבית? מגובשת תכנית לפינוי בינוי בסמוך לאזור מגורכם? באפשרותכם להשפיע על התכנון בסביבת מגורכם או במקרקעין שבבעלותכם זאת באמצעות הגשת התנגדות לתכנית או הגשת התנגדות להיתר בניה. על פי חוק התכנון והבניה, לאחר שתכנית "מופקדת" מוזמן הציבור לעיין במסמכי התכנית ולהגיש התנגדות.

איך ניתן לגלות שהופקדה תכנית או הוגשה בקשה להיתר בנייה?

כצעד ראשון, עלינו לגלות שהופקדה תכנית בסמוך למקום מגורינו או במקרקעין שבבעלותנו. לחלופין, שהוגשה בקשה להיתר בנייה שיכולה להשפיע על איכות חיינו. גילוי זה יכול שיהיה על דרך מודעה שהציבה הוועדה המקומית לתכנון ובניה או היזם בסמוך לאזור התכנון, מודעה בעיתון או מפה לאוזן. חשוב לדעת כי המועד להגשת התנגדויות מוגבל בזמן ומופיע במסגרת המודעה שפורסמה על הפקדת התכנית/הגשת הבקשה להיתר. על פי רוב, המועד להגשת התנגדות לתכנית הינו 60 ימים ממועד פרסום הפקדת התכנית והמועד להגשת התנגדות לתכנית בקשה להיתר הכוללת הקלה או שימוש חורג הינו 15 ימים ממועד הפרסום. אך חשוב לבחון לפי איזה סעיף בחוק יש לבצע את הפרסום ומה נחשב כ"מועד הפרסום". (ר' למשל סעיף 102 או 149 לחוק התכנון והבניה או סעיף 18 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדים לדיור (הוראות שעה)). ישנם מקרים חריגים בהם מוסד התכנון/המוסד המשפטי יאשר ארכה להגשת התנגדויות.

מה ניתן לעשות במידה ורוצים להתנגד?

הכנת התנגדות כרוכה בהסברת הטעמים להתנגדות. מאחר וההתנגדות ברובה תכנונית, נדרש לבחון באופן דקדקני את מסמכי התכנית (תקנון, תשריט ונספחים) ולוודא שהם מסונכרנים וברורים. כמו כן, יש לבחון גם את הזכויות המתקבלות, אופן מימושן והמשמעויות שלהן. כיוון שמדובר בבדיקה תכנונית מעמיקה, שעשויה לעלות לבעל המקרקעין מאות אלפי ₪, מומלץ לקחת שמאי מקרקעין לבחינת התכנון המוצע. יש לציין כי במקרים מסוימים ההתנגדות אינה תכנונית אלא קניינית ויכול שתידון בבית המשפט המוסמך לכך. אולם, ההלכה קובעת כי יש למצות את כל ההליכים התכנונים העומדים בפני המתנגד בטרם פתיחת הליך בבית המשפט המוסמך.

ההתנגדות תוגש בכתב ובמס' עותקים ותכלול את פרטי המתנגד (פרטים אישיים לרבות מען), התכנית/הבקשה להיתר בגינה מגישים את ההתנגדות, את עניין המתנגד במקרקעין שהתכנית/הבקשה להיתר נוגעת בהם, את נימוקי ההתנגדות והאופן בו נפגע מהתכנית. במסגרת ההתנגדות רצוי להתייחס לשיקולים תכנוניים, הוראות בתכנית, זכויות בנייה, חשש לניגוד עניינים, הדגשת אופי והיקף הפגיעה, חלופות תכנון אפשריות וכדומה. אומנם אין נוסח אחיד וסטנדרטי להגשת התנגדות וניתן להגיש התנגדות מבלי להיעזר בעורך דין אך כן מומלץ לעשות זאת באמצעותו ובאמצעות שמאי מקרקעין. בהגשת ההתנגדות יש לוודא קבלת אסמכתא להגשתה. לאחר הגשת ההתנגדות, ניתן לעיין בכל ההתנגדויות שהוגשו במשרדי הוועדה המקומית או באתר מנהל התכנון.

הגשת התנגדות להיתר בניה

כולם יודעים שצריך היתר בנייה לכמעט כל סוג של בנייה, אבל מעטים יודעים שהם יכולים לערער על היתר בניה לגבי קרקע הגובלת ברכושם. זכות זו של הגשת התנגדות להיתר בניה נכנסת לתמונה בעיקר כאשר מדובר בבקשה להיתר בנייה שאינה תואמת את הוראות התוכניות החלות על המקרקעין. כך למשל בבקשה להקלה או לשימוש חורג.

כל המעוניין להגיש בקשה להיתר בנייה הכולל הקלה או בקשה לשימוש חורג חייב, על פי חוק, לפרסם הודעה המפרטת את מהות הבקשה ואת התקופה להשמיע התנגדות לבקשה. ההודעה תוצג בשלט שהוצב במקום בולט בחזית הנכס לגביו הוגשה הבקשה ובדרך שתיקבע על ידי הוועדה המקומית.

ראית פעם הודעה כזו? כנראה שלא התעמקתם בה והמשמעויות שלה לא היו ברורות. משרדנו מתמחה בתכנון ובנייה. עו"ד מורן אטיאס, שמאית מקרקעין כאן עבורכם לבירור מעמיק בנושא. מומלץ לפנות לייעוץ של שמאי מקרקעין שיוכל לעזור לכם להבין את התוכנית המוצעת וכיצד היא תשפיע על הנכס שבבעלותכם.

תוצאות ההתנגדות

לאחר תום התקופה המאפשרת הגשת התנגדויות, יערך דיון מרוכז בו מוסד התכנון ידון בהתנגדויות שהוגשו. במהלך הדיון, למתנגדים תהיה הזכות להשמיע את טענותיהם בעל פה ויזמי התכנית יהיו רשאים להגיב (קיימים מקרים בודדים בהם מתנגדים אינם מוזמנים להשמיע את טענותיהם). בסיום הדיון ולאחריו, מוסד התכנון רשאי לדחות את ההתנגדויות, לקבלן, כולן או מקצתן, ולשנות את התכנית בהתאם.

כיצד מבצעים הכנסת שינוי בתוכנית?

קיימות שתי סיטואציות להכנסת שינויים בתכנית:

• האחת, הכנסת השינויים ואישור התכנית.
• השנייה, הכנסת השינויים ופרסום נוסף של התכנית להגשת התנגדות. מקרה שכזה עשוי לקרות במידה ונעשו שינויים רבים ומשמעותיים במסמכי התכנית.

 ערעור על דחיית התנגדות

ככל שהתנגדות נדחית, יש לצדדים אפשרות לערער על ההחלטה. חשוב לשים לב למועדים בהם ניתן להגיש ערר (למשל כשמדובר בתכנית בסמכות מקומית, יש להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית תוך 15 ימים מהמועד שבו נודע למתנגד על החלטת הוועדה המקומית בעניינו) והאם ניתן להגיש את הערר בזכות או לבקש רשות להגישו. ככל שערר נדחה לחלופין נדחתה בקשה להגיש ערר, ניתן לפנות לבית המשפט. חשוב להדגיש כי לרוב, בתי המשפט נוטים להתערב רק כאשר היו פגמים בהליך אישור התכנית/ניהול הליך ההתנגדויות ולא בשיקולים התכנוניים אותם שקל מוסד התכנון. ככל שמוצו כל האפשרויות בדבר ההתנגדות לתכנית וברגע שתאושר התכנית, ניתן יהיה לבחון אפשרות להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

 טיפים להגשת התנגדות:

• חיזוק ההתנגדות ע"י גיוס מתנגדים נוספים בעלי עניין דומה.
• הצגת חלופות תכנוניות לפגיעה.
• תמיכה בהתנגדות ע"י אנשי מקצוע – כגון שמאי מקרקעין, עו"ד המתמחה בתחום התכנון והבניה, מהנדס/יועץ תנועה, אדריכל.
• בחינת פרוטוקולים מדיונים קודמים טרם הפקדת התכנית.