היטל השבחה מוטל בגין "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" כלומר עליית שווי כתוצאה מפעולה תכנונית של הוועדה המקומית. שיעור היטל ההשבחה הינו מחצה משווי ההשבחה. לדוגמה, אם עליית השווי (ההשבחה) הייתה מיליון ₪ אז היטל ההשבחה יהיה חצי מליון ₪. את גובה ההשבחה יש לחשב ליום אירוע המס (המועד הקובע). היטל ההשבחה חל רק על תכניות אשר אושרו לאחר 1/7/1975.
גביית היטל השבחה נעשית בהתאם להוראות התוספת השלישית של חוק התכנון ובניה התשכ"ה-1965.
בהקשר של פרויקט המטרו, היטל השבחה מטרו הינו בגין תכניות שהשביחו מקרקעין כתוצאה מפרויקט המטרו. חוק המטרו קובע שיעור היטל השבחה מופחת של 40% במקרקעין מושבחים, בהשוואה לשיעור הרגיל של 50%.
לבדיקות ראשוניות צרו קשר עוד היום בטלפון 052-395-3625
מהו מס השבחת מטרו?
בנוסף על היטל ההשבחה המופחת, נקבע מס השבחת מטרו חדש. שיעורו עומד על 32% מההשבחה, בהתאם לשומת השבחה שנערכת על ידי שמאי מטעם הרשות.
כתמריץ לפיתוח מהיר, נקבע כי במקום בו תאושר תכנית ותוגש בקשה להיתר בניה עד לסוף שנת 2030, שיעור מס השבחת מטרו יעמוד על 20% בלבד.
סעיף 24 לחוק המטרו מבטיח את אכיפת תשלום מס השבחת המטרו על ידי איסור רישום פעולות במקרקעין (למעט רישום משכנתא) ואיסור על מתן היתרי בנייה עד לתשלום המס או הבטחת תשלומו בערבות בנקאית.
מדוע חשוב לשים לב להיטל השבחה מטרו?
פיתוח תשתיות המטרו והקמת תחנות חדשות בערים הגדולות משפיעים ישירות על ערך הנכסים בסביבת התחנות. עבור בעלי הנכסים, השבחה זו יכולה להביא לעלייה משמעותית בערך הנכס, אך במקביל גם לחובת תשלום היטל השבחה מטרו שעלול להיות גבוה. לכן, חשוב להיות מודע למצבו התכנוני של הנכס ולהשפעות הצפויות.
השפעת המטרו אינה רק כלכלית אלא גם חברתית. שכונות המתחברות לתשתיות המטרו עשויות לחוות שינויים דמוגרפיים, כגון גידול באוכלוסיות צעירות או שינוי ברמות ההכנסה, מה שמשנה את הדינמיקה החברתית של השכונות.
כיצד מחושב היטל השבחה מטרו?
היטל השבחה מטרו מחושב על פי הערכת שמאי מקרקעין, אשר בוחן את ההשפעה הכלכלית של פרויקט המטרו על הנכס. חישוב זה כולל בחינת זכויות הבניה הנוספות שניתן לממש בגין אישור תכנית המטרו. השמאי מתחשב במספר גורמים חשובים, ביניהם היקף זכויות הבניה בשני מצבי התכנון – לפני ואחרי אישור תכנית המטרו.
המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא 15 יום מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על אישור התכנית, לפי המאוחר. חשוב לשים לב שהמועד הקובע משפיע על שווי הנכס הרלוונטי לחישוב ההשבחה.
איך להיערך לתשלום היטל השבחה מטרו?
כדי להיערך כראוי לתשלום היטל השבחה מטרו, מומלץ:
- לקבל חוות דעת מקצועית משמאי מקרקעין המתמחה בתחום היטל השבחה
- להבין את השפעות הפרויקט על שווי הנכס
- לבדוק את האפשרות לערער על השומה בפני שמאי מכריע או ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה
- לדווח על העסקה לוועדה המקומית תוך 30 יום מיום כריתת חוזה המכר, למניעת ריבית פיגורים
ניתן גם לפנות לוועדה המקומית לקבלת מידע מוקדם על החבות בהיטל השבחה או להזמנת שומה מוקדמת לפני מימוש הנכס.
השפעת היטל השבחה מטרו על שוק הנדל"ן
לתשלום זה השפעות מרחיקות לכת על שוק הנדל"ן המקומי. מצד אחד, הוא עשוי לעודד פיתוח ושיפור התשתיות באזור, ומצד שני, עלול להקשות על בעלי נכסים להתמודד עם העלויות הנוספות.
השפעות חיוביות נוספות עשויות לכלול גידול באטרקטיביות האזור להשקעות חדשות וחיזוק הכלכלה המקומית, תוך שיפור הנגישות והקישוריות של האזור. מצד שני, עלויות נוספות עלולות ליצור עומס כלכלי על בעלי נכסים קיימים.
ערעור על היטל השבחה מטרו
חשוב לזכור שקיימת אפשרות לערער על גובה ההיטל בפני שמאי מכריע או על עצם החיוב בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. תקופת הערעור מוגבלת ל-45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב בהיטל. על ידי ערעור מקצועי ניתן להפחית ואף לבטל את הדרישה לתשלום.
סיכום
היות שמדובר בנושא מורכב הכרוך בסכומים גבוהים, חשוב להתייעץ עם מומחים בתחום ולהבין את כלל ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של פרויקט המטרו על הנכס.
משרדנו הינו משרד מוביל המעניק שירותים משפטיים ושירותי שמאות מקרקעין. בראשו עומדת עו"ד מורן אטיאס, שמאית מקרקעין מוסמכת ובעלת ניסיון עשיר בתחום. המשרד מתמחה בתחום היטל השבחה, במתן ייעוץ וליווי בעסקאות נדל"ן והגשת התנגדויות לתוכניות בנייה. נשמח לעמוד לשירותכם ולספק את המידע המקצועי ביותר עבורכם.
רוצים לבדוק אם אפשר לחסוך? אנחנו כאן בשבילכם, ללא עלות וללא התחייבות: 052-395-3625.
