שמאי מקרקעין באשדוד
אשדוד היא העיר הגדולה במחוז הדרום והשביעית בגודלה במדינת ישראל.
אשדוד נוסדה ב-1956 והוכרזה כעיר ב-1968. העיר שוכנת לחופו של הים התיכון במישור החוף הדרומי, מדרום ליבנה, מצפון לאשקלון וממערב לגן יבנה.
בשטחה זורם נחל לכיש ובתחומה נמל אשדוד, הגדול בנמלי ישראל. כן פועלים בתחומה תחנת הכוח אשכול ומתקן להתפלת מים.
העיר מחולקת בעיקר, לרובעי מגורים ולשלושה אזורי תעשייה גדולים. מרבית מרובעי המגורים קרויים בספרות עבריות (רובע א', ב', ט' וכו').
ברובעים הותיקים בעיר חלה התחדשות עירונית.
בשנת 2018 אושרה תכנית מס' 3/124/03/3 לרובע המיוחד באשדוד המהווה את עתודת הקרקע האחרונה של אשדוד לפיתוח. הקרקע מצויה בכניסה הדרומית של העיר. התכנית כוללת שימושים כלל עירוניים חשובים כגון השטח לקמפוס האקדמי, קטע השלמה לבית החולים ושטח ציבורי כן, כוללת התכנית שימושים למגורים, מסחר ותעסוקה.
קיימת חשיבות רבה להיוועץ בשמאי מקרקעין באשדוד, בעת רכישת ומכירת נכס מקרקעין וזאת מהסיבות הבאות:
חשיבות השמאי בעת רכישת נכס
- בדיקת המצב התכנוני של הנכס (תכניות החלות על המקרקעין ומקנות/מתנות זכויות בניה).
- בדיקת היתרי בניה (רישוי) על מנת לבחון כי הנכס בנוי כדין ולא קיימות חריגות בניה. כלומר, התאמה בין היתר הבניה למצב הנכס בפועל.
- בחינת המצב המשפטי של הנכס (היכן הנכס רשום, מי בעלי הזכויות וכדומה).
- קביעת ערכי שווי. קיימת חשיבות לבחון האם מחיר העסקה תואם למחיר השוק שמוערך על ידי שמאי מקרקעין. חוסר התאמה יכול לפגוע, בין היתר, באפשרות קבלת שיעור המימון המבוקש.
- בחינת ההתאמה בין המישור הרישוי (היתרי בניה), המישור התכנוני לבין המישור הקנייני/משפטי (המצב הרישומי של הנכס בלשכת רישום מקרקעין/אישור זכויות) של המקרקעין. בחינה זו נערכת רק על ידי שמאי מקרקעין.
חשיבות השמאי בעת מכירת נכס
- המוכר מעוניין להימנע מהטעיית הרוכש שכן אחרת יהיה חשוף לטעויות.
- המוכר מעוניין למקסם את התמורה שהוא צפוי לקבל על הנכס. שמאי מקרקעין משקף בשומה האם קיימת יתרת זכויות בניה בגינה ניתן לקבל תמורה נוספת.
- שמאי מקרקעין יכול לשקף את היטל ההשבחה הצפוי בעת המכירה ובכך להכין את המוכר להוצאות הצפויות לו.
- במידה ומדובר בבית צמוד קרקע ולו יתרת זכויות בניה, נדרשת לעיתים עריכת שומה לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין על מנת לבחון את גובה מס השבח שצפוי למוכר.
- במידה ובית נבנה בעבר ולא נשמרו קבלות בגין הבניה/השיפוץ של הנכס, שמאי מקרקעין יכול להעריך את גובה עלות הבניה או ההוצאות לצורך הכרה וניכוי ממס השבח.
לכן קיימת חשיבות לערוך שומת מקרקעין גם לפני מכירה (על ידי המוכר) ולא רק לפני רכישה (על ידי הרוכש).
משרד מורן אטיאס-שמאות מקרקעין מתמחה בהערכות שווי של נכסי מקרקעין שונים (בתי מגורים צמודי קרקע, דירות, משרדים, שטחי מסחר, שטחי תעשייה ומלאכה ועוד), עריכת שומות בסוגיות של היטל השבחה, שומות מקרקעין למס שבח (כגון שומות לפי סעיף 49ז'), פיצויי הפקעה, איחוד וחלוקה ועוד. המשרד מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים בכל שלבי העסקה וההליכים הנדרשים מול הרשויות והערכאות השונות.
